מגורים בבית משותף, למרות שהם מציעים יתרונות רבים, יכולים גם להציב אתגרים משפטיים מורכבים, במיוחד כשמדובר בחללים משותפים ותחומי אחריות. פסק דין שניתן לאחרונה, בתיק אזרחי 15181-09-20, קשת א.ד. מתי ניהול בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב יעקב שבתאי 31, תל אביב ואח' מספק דוגמה משכנעת למחלוקת כזו ומציע תובנות חשובות לגבי האופן שבו בתי המשפט בישראל ניגשים לסוגיות אלה., פוסט בלוג זה יתעמק בפרטי המקרה הזה, ויבחן את מושגי המפתח המשפטיים ואת נימוקי בית המשפט.
רקע: בית משותף רב אגפי
מדובר בבית משותף מורכב הממוקם ברחוב שבתאי 31 וברחוב סשה ארגוב 13 ו-15 בתל אביב. בית משותף זה מורכב מארבעה אגפים, שלכל אחד מהם ייצוג משלו, וייצוג על לכל ארבעת האגפים.
אגף 1 הוא מבנה מסחרי בן 3 קומות.
אגף 2 הינו בניין בן 8 קומות ברחוב יעקב שבתאי 31.
אגף 3 הוא בניין בן 8 קומות ברחוב סשה ארגוב 15, ואגף 4 הוא בניין בן 8 קומות ברחוב סשה ארגוב 13.
הסכסוך החל כאשר התובעת, קשת א.ד. מתי ניהול בע"מ, המנהלת את האגף המסחרי, חוותה נזקי מים עקב נזילה. בתחילה הגישה התובעת תביעה רק נגד הנציגות של אגף 2, בטענה כי הדליפה מקורה ברכושם. עם זאת, בית המשפט מינה מומחה, אינג' דן אורמן, שקבע כי מקור הדליפה הוא שטח הגן המשותף לכל ארבעת האגפים. הדבר הוביל לכתב תביעה מתוקן שכלל את נציגי האגפים 3 ו-4.
ממצאי המומחה והשפעתם
חוות הדעת של המומחה הייתה מכרעת בתיק. המומחה, בסיוע חברת ב.א. ליטל שירותי בניה בע"מ, ערך בדיקות והגיע למסקנה כי מקור הנזילות הוא בשטח המשותף הכללי ובפרט בגינה. עוד העריך המומחה את עלויות התיקון ב-115,830 ₪. בית המשפט ציין כי הוא אמנם אינו כבול לחוות דעתו של המומחה, אך נוטה לאמצה אלא אם כן קיימת סיבה משמעותית לדחייתה. במקרה זה, חוות הדעת של המומחה הייתה מפורטת, מקצועית וללא עוררין, מה שהוביל את בית המשפט להסתמך עליה.
טיעונים משפטיים מרכזיים וניתוח בית המשפט
מספר טענות משפטיות הועלו על ידי הצדדים, אותן שקל בית המשפט בכובד ראש.
פרוטוקול 2016: הנציגויות של אגף 3 ו- 4 טענו כי בישיבת נציגי העל משנת 2016 הוחלט כי תחזוקת הגן תהיה באחריותו הבלעדית של אגף 1. עוד נטען, כי כל נזילה מהגינה על גג המרכז המסחרי תתחלק ב-50% בין אגף 1 לבין התובעת. בית המשפט דחה טענה זו מכמה טעמים:
לא הוכח כי האסיפה התקיימה על ידי נציגות העל כהגדרתה בתקנון. בית המשפט ציין כי נציגות העל חייבת להיות מורכבת מ-2 נציגים מכל אגף, ולא כך היה בישיבה ב-2016.
בית המשפט קבע כי לא הייתה עדות ישירה של גורם רלוונטי שהשתתף בפגישה בשנת 2016.
לא היו מספיק ראיות לכך שהחלטות האסיפה מ-2016 יושמו לאורך השנים. הנציגויות של אגפים 3 ו- 4 אמנם הציגו כתב תביעה לחודש מרץ 2022, אך לא סיפקו כל ראיה אחרת שתתמוך בטענתם.
עוד ציין בית המשפט כי גם אם היה נעשה הסכם כזה, אין בו כדי לגבור על תקנון הבית המשותף.
עוד ציין בית המשפט כי ההחלטה משנת 2016 לא התייחסה למצב הרטיבות בגינה.
לבסוף, ציין בית המשפט כי פרוטוקול הישיבה עצמו אינו מהווה ראיה לכך שהתקנון תוקן בהתאם להסכם הנטען.
טעויות בשרטוט הבית המשותף: עוד טענו נציגויות אגפים 3 ו- 4 כי נפלו טעויות בתשריט הבית המשותף, ובפרט באופן סימון השטח המשותף. בית המשפט דחה טענה זו בקובעו כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. יתר על כן, בית המשפט מצא כי אין מחלוקת כי המומחה הסתמך על התשריט שהוגש של הבית המשותף לרישום, וכי לבית המשפט עצמו לא הייתה סמכות לתקן תשריט זה.
סמכות המפקח: בית המשפט אף הבהיר את סמכותו בעניין, וציין כי אמנם בסמכותו לדון בתביעה כספית בגין נזקי רכוש, אך אין הוא מוסמך להחליט כיצד יחולקו הוצאות הקשורות לרכוש המשותף. בית המשפט ציין כי נציגויות אגפים 3 ו- 4 יצטרכו לפנות למפקח על רישום המקרקעין לקבלת החלטה כיצד לנהל את הרכוש המשותף.
התקנון: בית המשפט הדגיש את חשיבות תקנון הבית המשותף. לדברי בית המשפט, התקנון הוא הסכם בין בעלי הדירות ויש לו מעמד קנייני מרגע רישומו. בית המשפט ציין כי הוראות התקנון מחייבות את כל בעלי הדירות, גם כאלה שלא היו מודעים לתכולתן בעת הרישום. עוד קבע בית המשפט כי התקנון גובר על חוזים פרטניים. יתר על כן, כדי לשנות את התקנון ולקבוע או לשנות את זכויות הבעלים נדרשת הסכמת כל הבעלים. במקרה זה נקבע בתקנון כי אחזקת הרכוש המשותף הכללי תחולק בין כל בעלי היחידות.
עוולת הרשלנות ו"דבר נמלט"
בית המשפט התייחס גם לסוגיית האחריות לפי פקודת הנזיקין. בית המשפט קבע כי האחריות של נציגויות אגפים 3 ו- 4 מבוססת על עוולת הרשלנות, תוך היפוך נטל ההוכחה. מכיוון שנזקי המים נגרמו כתוצאה מ"דבר נמלט" מרכושם של הנתבעים, לפי סעיף 38 לפקודת הנזיקין, עבר הנטל אל הנתבעים להוכיח כי לא התרשלו. בית המשפט קבע שנציגויות אגפים 3 ו- 4 לא הוכיחו כי לא התרשלו. בית המשפט ציטט פסקי דין קודמים שקבעו כי נזילות מים נופלות בגדרו של סעיף 38 לפקודת הנזיקין. בית המשפט נימק את החלטתו בכך שעל בעלי הנכסים מוטלת חובת תחזוקה של מערכות האינסטלציה שלהם, וכי על כל ארבעת האגפים במקרה זה מוטלת חובת זהירות לתחזק את הגינה המשותפת כדי למנוע נזק.
פסק הדין של בית המשפט והשלכותיו
בסופו של דבר, בית המשפט פסק לטובת התובעת, ומצא את כל ארבעת האגפים אחראים במידה שווה לנזקים. בית המשפט הורה כי עלות התיקונים, כפי שקבע המומחה (115,830 ₪), תחולק שווה בשווה בין ארבעת האגפים. בית המשפט מינה גם את אינג' דן אורמן כמפקח על התיקונים, כאשר שכרו יחולק שווה בשווה בין ארבעת האגפים.
מקרה זה מספק כמה תובנות מכריעות הן לבעלי בתים משותפים והן למשפטנים:
חשיבות תקנון הבית המשותף: המקרה מדגיש את תפקידו הקריטי של תקנון הבית המשותף בהגדרת הזכויות והאחריות של הבעלים. תקנון זה אינו סתם הצעה; מדובר בהסכמים מחייבים המסדירים את היחסים בין בעלי הדירות.
חוות דעת מומחים: בתי המשפט נותנים משקל רב לחוות דעת מומחים בבואם לדון בסוגיות טכניות מורכבות. חוות דעת מומחה יסודית ובלתי מעורערת יכולה להשפיע באופן משמעותי על תוצאת התיק.
אחריות בגין "דבר נמלט": פקודת הנזיקין, ובפרט סעיף 38, מטילה נטל ברור על בעלי הנכסים למנוע נזק הנובע מדברים מסוכנים או נמלטים, כגון נזילות מים. עיקרון זה מדגיש את החשיבות של תחזוקה שוטפת ואמצעים פרואקטיביים כדי למנוע אחריות.
אחריות משותפת: כאשר מדובר ברכוש משותף, לכל הבעלים אחריות משותפת לתחזוקתו ותחזוקתו, ובתי המשפט יקיימו את אחריות הצדדים על פי תקנון הבית המשותף, אלא אם כן בוצעו שינויים העונים על הדרישות לתיקון הבית המשותף על פי חוקים לפי חוק המקרקעין.
הצורך בהסכמים ברורים: בעוד הסכמים בין נציגי בית משותף יכולים להיות שימושיים בפעילות היומיומית, אם הם אינם עומדים בדרישות חוק המקרקעין, הם לא יאושרו על ידי בתי המשפט. בית המשפט מחפש שינויים ברורים ומשפטיים בתקנון הבית המשותף על ידי הרוב הדרוש של כל בעלי הבית המשותף.
סמכות ראויה: בית המשפט ציין את ההבחנה בין תביעה כספית בגין נזק לרכוש המצוי בסמכותו, לבין שאלות הנוגעות לאופן חלוקת העלויות בגין אחזקת השטחים המשותפים הנמצאים בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין.
מסקנה
פסק הדין בתיק אזרחי 15181-09-20 מדגיש את המורכבויות שיכולות להתעורר בסכסוכי בתים משותפים, במיוחד אלה הנוגעים לחללים משותפים ואחריות. מקרה זה משמש תזכורת לחשיבותם של תקנון בית משותף ברור, לתפקידן של חוות דעת מומחים ולחובות החוקיות של בעלי הנכסים. הוא גם ממחיש את גישתו של בית המשפט להחלת דיני הנזיקין בהקשר של סכסוכים בבית משותף. על ידי הבנת הניואנסים של מקרה זה, בעלי בתים משותפים ומשפטנים יכולים לנווט טוב יותר בסכסוכים דומים ולהבטיח פתרונות הוגנים ושוויוניים.
Commentaires