סכסוכי נדל"ן בישראל יכולים להיות מורכבים, ולעיתים קרובות מעורבים בהם שילוב של דיני קניין, תקנות תכנון עירוני והסכמים חוזיים. משרדנו ניתח לאחרונה מקרה מרתק, "ברייר סער נ' פסמניק שור ואח'", המספק דוגמה מובהקת למורכבויות שיכולות להתעורר בתחום זה. המקרה, ערעור על החלטת המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב, מדגיש סוגיות משפטיות משמעותיות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט במסגרת תמ"א 38 (תמ"א 38). פוסט בלוג זה נועד לפרק את המרכיבים העיקריים של הערעור, ומציע תובנות לבעלי נכסים ולאלה המעורבים בהתחדשות עירונית.
המחלוקת המרכזית: פרויקט תמ"א 38 ובעלים מתנגד
התיק סובב סביב בניין הממוקם ברחוב ויתקין בתל אביב. בעלי הבניין, למעט אחת, גב' ברייר סער, ביקשו לבצע פרויקט הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתמ"א 38. לטענת הבעלים האחרים, הבניין היה ישן, לא בהתאם לתקן, ולכן זכאי לשיפורים שהתאפשרו על ידי תמ"א 38. יתר הבעלים התקשרו עם יועצים שונים, בהם שמאי מקרקעין, וחתמו על הסכם עם חברה יזמית. התוכנית כללה הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש עם עשר דירות לבעלים הנוכחיים ושלוש דירות ליזם.
גב' ברייר סער, המערערת, הייתה הבעלים של אחת הדירות בבניין. היא סירבה להצטרף להסכם, מה שהוביל את הבעלים האחרים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בדרישה לחייב אותה לחתום על ההסכם. התנגדותה של גב' ברייר סער נבעה מאמונתה כי הבניין תקין מבחינה מבנית וכי הפרויקט המוצע אינו ניסיון אמיתי לחזק את הבניין אלא ניסיון לתפוס את ערך רכושה.
עיקרי פסק הדין של המפקח
המפקח על רישום המקרקעין פסק לטובת הבעלים האחרים והורה לגב' ברייר סער לחתום על ההסכם. המפקח דחה את טענותיה של גב' ברייר סער כי:
למפקח לא הייתה סמכות לפסוק בעניין.
היא לא עודכנה כראוי על התקדמות הפרויקט.
היזם לא היה מוסמך.
הפרויקט לא הציע פיצוי הוגן על זכויות הקניין שלה.
הערעור: טיעוניה של גב' ברייר סער
גב' ברייר סער ערערה על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, והעלתה ארבע סוגיות עיקריות:
א. עדות פסולה באמצעות וידאו קונפרנס: גב' ברייר סער טענה כי המפקח שגה בכך שאפשר ליזם להעיד באמצעות שיחת וידאו מגרמניה, בניגוד לדיני הראיות הישראליים ולאמנות בינלאומיות, שכן הוא הצהיר במקור כי יהיה באיטליה. לטענתה, בגרמניה קיים איסור חמור על בתי משפט זרים לגבות עדות באמצעות שיחת וידאו בשטחה.
ב. יזם לא מנוסה: לטענתה, החברה היזמית שנבחרה אינה כשירה לפרויקטים של התחדשות עירונית, חסרת ניסיון, נכסים ורישום תקין. בנוסף, לדבריה, גם בעל המניות של החברה חסר ניסיון ומתגורר בחו"ל.
ג. חוסר סמכות: לטענתה, למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בתיק שכן לא מדובר בפרויקט חיזוק של ממש, אלא בעסקת קומבינציה בלתי חוקית להעברת זכויות בנייה ליזם. לטענתה, הפרויקט לא נועד בראש ובראשונה לחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, אלא לניצול זכויות בנייה נוספות הקיימות במסגרת תוכניות אחרות. גב' ברייר סער אמרה כי ההבדל המשמעותי בין היקף הבנייה הקיים לבין ההיקף המתוכנן מצביע על כך שלא מדובר בפרויקט תמ"א 38.
ד. הרחקה פסולה: גב' ברייר סער טענה כי היא מודרת מההליך, לא עודכנה על פגישות וכי הבעלים האחרים לא פעלו בתום לב. היא הצהירה שהיא הודרה בכוונה מהתהליך.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור
בסופו של דבר דחה בית המשפט המחוזי את ערעורה של גב' ברייר סער, ואישר את החלטת המפקח. בית המשפט התייחס לכל אחת מטענותיה:
עדות וידאו קונפרנס: בית המשפט קבע כי אין בסיס חוקי לפסול את עדות הווידיאו. בית המשפט קבע כי למפקח הייתה סמכות להתיר את עדות הווידיאו וכי אין איסור על גביית עדות מרצון מחו"ל. בית המשפט לא מצא כל ראיה לכך שגב' ברייר סער נפגעה ממיקומו של העד, שהעיד בשבועה והיה נתון לחקירה נגדית. בית המשפט קבע כי המפקח מוסמך לקבל החלטה זו מכוח סעיף 75 לחוק המקרקעין, וכי החוק מאפשר גמישות בדיני הראיות לשם עשיית צדק.
ניסיון יזם: בית המשפט קבע כי החוק מחייב את הקבלן, ולא את היזם, להיות בעל ניסיון. יתר על כן, בית המשפט קבע כי היזם היה איתן כלכלית והשיג אנשי מקצוע לפרויקט. עוד ציין בית המשפט כי היזם היה מוכן לספק ערבויות אישיות ושכר אנשי מקצוע מוסמכים. בית המשפט לא מצא כל בעיה בסטטוס הרישום של החברה, מה גם שהמפקח קבע כי מדובר בבעיה טכנית שנפתרה.
סמכות המפקח: בית המשפט קבע כי אכן מדובר בפרויקט תמ"א 38 ולכן למפקח הייתה סמכות לדון בתיק. בית המשפט הדגיש כי גם אם נעשה שימוש בפרויקט גם בזכויות בנייה מכוח תכניות תכנון אחרות, הבסיס העיקרי לפרויקט הוא תמ"א 38. בית המשפט הדגיש כי מאחר והיתר הבנייה ניתן לפי תמ"א 38, למפקח הייתה סמכות. בית המשפט ציין כי גב' ברייר סער לא הביאה ראיות התומכות בטענתה כי מדובר ב"עסקת קומבינציה" ולא בפרויקט תמ"א 38. בית המשפט ציין כי גב' ברייר סער לא סיפקה הערכה מקצועית של הזכויות הניתנות במסגרת הפרויקט וכי עיקר המחלוקת הייתה דווקא הקצאת הזכויות.
החרגה מההליך: בית המשפט אישר כי גב' ברייר סער יוצגה כראוי על ידי בן זוגה, מר סער, שביקש תחילה להיות היזם בעצמו. בית המשפט לא מצא סיבה לערער על קביעת המפקח כי מר סער בחר להפסיק להשתתף כאשר לא נבחר כיזם. בית המשפט קבע כי המערערת אינה יכולה להתלונן על חוסר מידע, שכן היא בחרה להפנות את כל התקשורת למר סער.
נקודות מרכזיות והשלכות
מקרה זה מספק מספר לקחים חשובים לבעלי נכסים ויזמים:
חשיבותן של ראיות מומחה: בית המשפט הדגיש באופן עקבי את הצורך בחוות דעת מומחה לתמיכה בטענות, במיוחד בעת הערכת שווי נכסים וזכויות בניה. טענותיה של גב' ברייר סער בנוגע לפיצויים והערכת שווי פרויקטים נדחו ברובן משום שלא הציגה שמאות מקצועית או ראיות אחרות.
הבנת היקף תמ"א 38: פסק הדין הבהיר כי פרויקטים המשתמשים בתמ"א 38 יכולים לשלב גם תכניות אחרות והשימוש בתכניות מתאר אחרות אינו פוגע בהכרח בתוקפה של תמ"א 38. בית המשפט הבהיר כי ניתן לשלב תקנות תכנון נוספות עם פרויקט תמ"א 38, כל עוד הוא עומד בקריטריונים של התוכנית.
סמכות המפקח: בית המשפט אישר את סמכותו הרחבה של המפקח על רישום המקרקעין בסכסוכים הנוגעים לתמ "א 38. הוא נתן תוקף לסמכותו של המפקח לפסוק בכל היבטי הפרויקטים על פי החוק.
משמעות תום הלב: עוד ציין בית המשפט כי המערערת העלתה טענות רבות הסותרות את טענותיה הקודמות, וכי רבות מטענותיה התבססו על ממצאים עובדתיים שהועלו נגדה בערכאות נמוכות יותר.
תקינות פרוצדורלית: המקרה מדגיש את החשיבות של קיום סדרי דין ודיני ראיות תקינים, גם בכל הנוגע לניהול גביית ראיות, כגון עדות מחו"ל. בעוד שבית המשפט מציע גמישות מסוימת, הוא דורש בסיס לתביעות, וכי הן נעשות במועד.
מטרת החוק: בית המשפט הכיר בכך שמטרת העל של החוק היא לאפשר את חיזוק המבנים בישראל, באופן מעשי, וכי לא תתאפשר הסכמה מלאה של כל הבעלים.
מסקנה
"ברייר סער נ' פסמניק שור ואח'" משמש המחשה רבת עוצמה לנבכי המשפט של פרויקטים של התחדשות עירונית ולחשיבות של בדיקת נאותות, ייעוץ מומחים ועמידה בהליכים משפטיים. מקרה זה מדגיש את הצורך של בעלי הנכסים להבין היטב את זכויותיהם וחובותיהם כאשר הם ניצבים בפני פרויקטים של התחדשות עירונית. אנו במשרד עורך דין אברהם זיו כהן מחויבים להדריך את לקוחותינו באתגרים משפטיים מורכבים אלה ולהבטיח את הגנת האינטרסים שלהם.
להורדת פסק הדין לחץ:
Comments