המקרה של דייר סרבן: מתנגד בודד בפרויקט התחדשות עירונית

המקרה של דייר סרבן: מתנגד בודד בפרויקט התחדשות עירונית

פוסט זה מתאר מחלוקת בנוגע לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, תוכנית שנועדה לתמרץ חיזוק של מבנים בפני רעידות אדמה. הנושא המרכזי הוא סירוב של אחת מבעלות הדירות, לחתום על ההסכם לפרויקט, מה שהוביל את שאר בעלי הדירות להגיש נגדה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב.

הפרויקט המוצע וטיעוני התובעים

מדובר בבניין דירות מזדקן ברחוב אחימאיר 5-9 בתל אביב. בבניין 72 יחידות דיור המתפרשות על פני שלוש כניסות, כאשר דירת הנתבעת נמצאת בקומה החמישית של בניין בכניסה א'. התובעים, המייצגים את רובם המכריע של בעלי הדירות (המחזיקים ב-98.16% מהבניין), טוענים כי הפרויקט המוצע משתלם ביותר, ומציעים:

• הגדלת גודל הדירה: כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח של 25 מ"ר נוספים, כאשר דירתה של הנתבעת מיועדת לקומה התשיעית בבניין החדש.

• תכונות משופרות: הדירות החדשות יכללו מרפסות, מקומות חניה ושירותים מודרניים כמו מיזוג מרכזי, מטבחים משודרגים וחלונות אלומיניום.

• פיצוי כספי: היזם יכסה עלויות שונות, כולל הוצאות מעבר, שכר דירה במהלך המעבר וארנונה.

לטענת התובעים, לפרויקט כדאיות כלכלית לכלל בעלי הדירות, העולה על ההטבות המוצעות בפרויקטים דומים. הם מדגישים את מורכבות הפרויקט ואת המשאבים הרבים הנדרשים לקבלת היתר בנייה, שניתן לבסוף ב- 9 במאי 2023.

התובעים סבורים כי סירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם אינו סביר ומבוסס על שיקולים אישיים. לטענתם, היזם לא הציע יחס מועדף לבעלי דירות ספציפיים, כפי שנטען על ידה. עוד הם מציינים כי סירוב הנתבעת מסכן את שלומם ושלומם של כל הדיירים בכך שהוא מותיר אותם בבניין פגיע לרעידות אדמה ולהתקפות פוטנציאליות.

טענות הנגד של הנתבעת: חוסר שקיפות ויחס בלתי הוגן

הנתבעת, פרופסור למשפטים וסופרת, מכחישה בתוקף שהיא פשוט "דיירת עקשנית". לטענתה, מעשיה נובעים מרצון לשקיפות וליחס הוגן, הן עבורה והן כלפי בעלי דירות אחרים. היא מציגה מספר טענות מרכזיות כנגד הפרויקט וטענות התובעים:

• חוסר שקיפות: הנתבעת טענה לחוסר שקיפות בנוגע לפרטים הכספיים של הפרויקט ולתהליך השמאות המשמש לקביעת שווי דירות בודדות. לטענתה, היזם ניהל משא ומתן חשאי עם קבוצת בעלי דירות, והציע להם תנאים מועדפים מבלי לגלות אותם לדיירים אחרים.

• הערכת שווי שרירותית: בנוסף לטענתה הערכת שווי דירתה נעשתה באופן שרירותי, ללא הערכה אישית ראויה, מה שהוביל להצעה שעשויה להיות מוערכת בחסר. לדבריה, תהליך הערכת השווי התעלם מגורמים מכריעים, לרבות רמת הגימור והתחזוקה בדירתה, וכתוצאה מכך נוצרה השוואה לא הוגנת לדירות אחרות.

• פערים בהסכם: הנתבעת הצביעה על סתירות בין הבטחותיו הראשוניות של היזם לבעלי הדירות לבין התנאים הסופיים שנקבעו בהסכם. היא מביאה דוגמאות לפערים במספר הדירות בקומה, משך התמיכה הכספית בדמי אחזקת הבניין וצמצום מרפסות ומאפיינים אחרים.

טענתה המרכזית של הנתבעת היא כי היזם והתובעים לא הקפידו על עקרון חלוקת ההטבות השוויונית, דרישת יסוד בפרויקטים של תמ"א 38. היא סבורה שמגיעה לה דירה טובה יותר בקומה גבוהה יותר, לפחות בקומה העשירית, ומעמידה בספק את הוגנות הערכות השווי המיוחסות לדירות אחרות, בעיקר אלה השייכות לחברי הנציגות של הבניין.

דיוני בפני המפקחת על רישום מקרקעין ופסיקתה

ההליך בפני המפקחת על רישום המקרקעין כלל מספר דיונים, במהלכם הציגו התובעים את טיעוניהם והנתבעת פירטה את התנגדותה. המפקחת, דגנית קציר-ברין, סקרה בדקדקנות את הראיות שהציגו הצדדים, לרבות עדויות של אנשים שונים, דו"ח השמאות, צילומי הדירות ותנאי הסכם תמ"א 38.

המפקחת דחתה את טענותיה של הנתבעת לחוסר שקיפות, וציינה כי נמסר לה מידע מספק, לרבות דו"ח השמאות, טבלת הניקוד להקצאת דירות וגישה למחירון היזם. עוד קבעה המפקחת כי מתודולוגיית השמאות בה נקטו התובעים הייתה סבירה ולא הוכיחה כל הטיה בלתי הוגנת כלפי הנתבעת.

המפקחת התייחסה לטענותיה של הנתבעת בנוגע להערכת שווי דירתה בהשוואה לדירה אחרת בבניין. תוך הכרה בכך שהשמאי לא ערך תחילה ביקור פנים אל פנים בדירת הנתבעת, המפקחת ציינה כי בהמשך ביקר השמאי בדירה ולא מצא סיבה לשנות את רמת הגימור שהוקצתה לה ("בסיסית"). המפקחת בחנה גם צילומים של שתי הדירות והגיעה למסקנה כי הערכת השווי הגבוהה יותר שהוקצתה לדירת השכנה, על סמך גימורה ותכונותיה המעולים, הייתה מוצדקת.

המפקחת דחתה את טענות הנתבעת בדבר יחס מועדף שניתן לבעלי דירות אחרים, ולא מצאה כל ראיה להסכמים נפרדים או הטבות נוספות שניתנו לבעלי דירות אחרים.

בפסק דינה המפקחת הדגישה את פוטנציאל הנזק שנגרם מסירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם, והדגישה את האינטרס הציבורי בהבטחת שלומם ושלומם של התושבים במקרה של רעידת אדמה, כפי שעולה מתמ"א 38. בפסיקתה המפקחת הדגישה את הפוטנציאל לעיכובים משמעותיים ולנטל כלכלי על דיירים אחרים בשל מעשיו של בעל דירה בודד תוך הסתמכות על פסיקה קודמת של בית המשפט העליון.

בסופו של דבר פסקה המפקחת לטובת התובעים, והגיעה למסקנה כי הדירה המוצעת בקומה התשיעית בבניין הצפוני היא הצעה הוגנת והוגנת עבור הנתבעת. המפקחת גם מינתה את עו"ד הבעלים לחתום בשמה של הנתבעת על כל המסמכים הדרושים אם תסרב לחתום על ההסכם בתוך שבעה ימים.

מסקנה

מקרה זה מדגיש את המורכבויות והקונפליקטים הפוטנציאליים שיכולים להיווצר בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד כאשר אינטרסים אישיים מתנגשים עם טובת הכלל. בעוד שחתירתה של הנתבעת לשקיפות וליחס הוגן מובנת, המפקחת לא מצאה ראיות התומכות בטענותיה ליחס בלתי הוגן. פסק הדין מדגיש את החשיבות של איזון זכויות הפרט עם האינטרס הציבורי הרחב יותר להבטיח את שלומם ורווחתם של כלל הדיירים בבניינים שאינם מחוזקים מפני רעידות הגנה והתקפות טילים. מקרה זה מהווה תזכורת לצורך בתקשורת ברורה, שקיפות ומחויבות לחלוקה שוויונית של הטבות בפרויקטים מסוג זה כדי למזער מחלוקות ולהבטיח יישום מוצלח של יוזמות התחדשות עירונית.

קישור לפסק הדין: https://www.psakdin.co.il/Files/5-840-2023.pdf