הבנת תוכנית רע/1010/ב של רעננה – הזדמנויות חדשות לבעלי דירות

מבוא

עיריית רעננה אישרה לאחרונה תוכנית התחדשות עירונית חשובה, המכונה תכנית רע/1010/ב, בתאריך 11 בדצמבר 2024. תכנית זו, המכונה באופן רשמי תכנית מס' 416-1060052, היא תוכנית מתאר מקומית המתמקדת בהתחדשות מבנים. היא מציגה הזדמנויות משמעותיות לבעלי דירות בעיר, במיוחד כאלה שנכסיהם עומדים בקריטריונים ספציפיים. פוסט זה יעמיק בפרטי תכנית רע/1010/ב, ויתאר את מטרותיה, תנאיה והתועלות הפוטנציאליות שהיא מציעה לבעלי נכסים בעיר רעננה.

מהי תוכנית רע/1010/ב?

תכנית רע/1010/ב היא תכנית התחדשות עירונית מקומית שנחקקה מכוח סעיף 70 וסעיף 23 לחוק התכנון והבניה. הוא נועד להקל על פיתוח מחדש של מבנים בודדים באמצעות הריסה ובנייה מחדש. התוכנית נועדה לעודד איכות אדריכלית, לשפר את רווחת התושבים, ליצור אפשרויות דיור מגוונות ולשדרג את המרחב הציבורי. התוכנית מספקת מסגרת להתחדשות מבנים הלוקחת בחשבון את קיבולת האזור העירוני ואת אופי העיר. תכנית זו כוללת גם הרחבת כבישים נדרשים וקובעת הנחיות להוספת מבני מסחר, תעסוקה וציבור בקומת הקרקע.

יעדים מרכזיים של תכנית רע/1010/ב:

• חיזוק סיסמי: התכנית מיועדת בעיקר למבנים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם לקריטריונים הקבועים בסעיף 70 לחוק התכנון והבניה. מבנים המיועדים לשימור ברשימת השימור של העיר אינם נכללים.

• הריסה ובנייה מחדש: הגישה המרכזית של התכנית היא הריסת מבנים קיימים והחלפתם במבנים חדשים. היא אינה מאפשרת להעניק תוספות או חיזוקים למבנים קיימים במסגרת התוכנית.

• הגדלת הגיוון בדיור: התוכנית נועדה להגדיל את אפשרויות הדיור, לרבות הוספת יחידות דיור קטנות יותר.

• שיפור השטחים הציבוריים: תכנית רע/1010/ב מבקשת להעצים את המרחב הציבורי ובכך ליצור סביבת מגורים טובה יותר.

• הרחבות כבישים ופיתוח עירוב שימושים: התכנית כוללת גם הרחבת כבישים ומעודדת הוספת מבני מסחר, תעסוקה וציבור במפלס הקרקע.

אילו בניינים זכאים?

התכנית חלה על מבנים הזקוקים לחיזוק סיסמי בהתאם לקריטריונים שבסעיף 70 לחוק התכנון והבניה, למעט מבנים לשימור. באופן ספציפי, התכנית חלה על מבנים העונים על אחד משני הקריטריונים:

א.      מבנים הזקוקים לחיזוק סיסמי לפי סעיף 70 לחוק התכנון והבניה

ב.      בניינים שניתן להם היתר בין 1 בינואר 1985 ל- 3 במארס 1992, אם הם משולבים עם מגרש שיש בו מבנה טעון חיזוק לפי סעיף 70.

חשוב לציין כי מבנים הרשומים לשימור מוחרגים מתוכנית זו.

כיצד פועלת תוכנית רע/1010/ב?

• הריסה ובנייה מחדש: תכנית 1010/ב' מאפשרת הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם. זו הדרך היחידה לממש את זכויות הבנייה המפורטות בתוכנית.

• איחוד מגרשים: התכנית מאפשרת איחוד מגרשים, בתנאי שרוחב המגרש החדש לא יעלה על 75 מטר. אם מגרש חדש עולה על 40 מטר, התוכנית דורשת נסיגה באמצע המגרש. בנוסף, רמפת כניסה משותפת לחניון תת קרקעי היא דרישה לאיחוד מגרשים.

• עיכובי בנייה: אם רוחב המגרש החדש עולה על 40 מטר, קיימת דרישה של לפחות 7 מטרים מחזית המגרש, בנקודת האמצע של המגרש, לפחות לכל זוג מגרשים.

• שטחים ציבוריים: במגרשים שגודלם עולה על 1.5 דונם, התוכנית מחייבת הקצאת שטח ציבורי בנוי, רצוי בקומת הקרקע, עם כניסה נפרדת. עבור גני ילדים, יש דרישה לחצר של 200 מ"ר.

• הפרדת מבנים: בניינים או אגפים נפרדים באותו מגרש חייבים לשמור על מרחק מינימלי של 6 מטרים.

• חזיתות פעילות: ברחובות ראשיים בעיר ייכללו שימושי מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע, שלא יעלו על 15% מסך זכויות הבנייה.

• הקלות ציבוריות: שטחים בין החזיתות הפעילות לבין הגבול הקדמי של המגרש יירשמו כהקלות ציבוריות ויישמרו נקיים מעמודים וגדרות.

• תשתיות תת קרקעיות: תשתיות החשמל והתקשורת חייבות להיות מתחת לאדמה.

• חניון תת קרקעי: התוכנית מחייבת שהחניה תהיה תת קרקעית. ניתן לחלוק חניון תת קרקעי עם מגרש שכן אם הבעלים מסכימים.

• תשתיות רכב חשמלי: חניון תת קרקעי חייב לכלול תשתית לטעינת רכבים חשמליים.

הוראות ודרישות ספציפיות:

• זכויות בניה נוספות: זכויות בניה נוספות קיימות במסגרת התכנית בתנאים מסוימים:

  • תוספת 5% זכויות לשילוב כניסות לחניון תת קרקעי בין מגרשים סמוכים.

  • 10% לאיחוד מגרשים עד לרוחב מקסימלי של 75 מטר.

  • 5% עבור הגדלת המרחק בין קווי הבניין הצדדיים ו/או האחוריים לבין גבול המגרש ב-1.5 מטר לפחות.

  • 5% בעד הכללת מרחב מוגן למגורים.

  • 5% עבור חידוש בניין קיים עם דירת גג צמודה.

• מגבלות גובה: גובה הבנייה המקסימלי המותר על פי התוכנית הינו 9 קומות כולל קומת הגג.

• הרחבת כביש: רוחב הרחבות הכביש יהיה בהתאם לסימונים בנספח התנועה.

• מקסימום זכויות: הזכויות הקבועות בתכנית זו הן זכויות מקסימליות וכפופות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

• רשות הוועדה המקומית: הוועדה המקומית יכולה לסרב לקבל היתר בנייה מסיבות תכנוניות, יכולת תשתית מוגבלת, או אם היא סבורה שהזכויות הנוספות מחייבות תכנית כוללנית יותר.

• שימור עצים: על כל עץ בוגר שנכרת יש לשתול שלושה עצים בוגרים בתוך המגרש או בשטח ציבורי סמוך.

• ניהול מים: התכנית כוללת מפרטים לניהול מי נגר, לרבות יצירת מרווח בין תקרת המרתף לבין הריצוף שמעליה.

• מעברים ציבוריים: באזורים המסומנים כמעברים ציבוריים, חייב להיות חיבור בין שטחים ציבוריים, כגון כבישים, שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור.

הזדמנויות לבעלי דירות:

תמ"א רע/1010/ב מספקת הזדמנויות משמעותיות לבעלי דירות ברעננה, במיוחד לאלו בבניינים ישנים הזקוקים לחיזוק סיסמי. כמה יתרונות פוטנציאליים כוללים:

• בתים חדשים ובטוחים יותר: לבעלים יש הזדמנות לגור בדירות חדשות שנבנו ועומדות בתקני בנייה מודרניים, כולל בטיחות סייסמית.

• עליית ערך הנכס: נכסים מפותחים רואים לעתים קרובות עלייה משמעותית בערך.

• תנאי מגורים משופרים: בניינים חדשים עשויים להציע שירותים טובים יותר, פריסות ותנאי מגורים כוללים לדיירים.

• פוטנציאל לדירות גדולות יותר: בהתאם למגרש הספציפי ולתכנון הפרויקט, לבעלים עשויה להיות הזדמנות לעבור לדירות גדולות יותר.

• תרומה לקהילה: על ידי השתתפות בתוכנית, הבעלים יכולים לתרום לשיפור הכולל של העיר, והשטחים הציבוריים.

תנאים ושיקולים:

בעוד שתכנית רע/1010/ב טומנת בחובה הזדמנויות רבות, ישנם גם תנאים ושיקולים חשובים שבעלי הדירות צריכים להיות מודעים אליהם:

• נדרשת הריסה: התוכנית מחייבת הריסה של מבנים קיימים, כלומר התושבים יצטרכו לעבור במהלך תקופת הבנייה.

• איחוד מגרשים: כדי למקסם את זכויות הבנייה, פרויקטים רבים ידרשו איחוד מגרשים, כלומר ייתכן שהבעלים יצטרכו לשתף פעולה עם שכניהם.

• היתרי תכנון ובניה: על הפרויקט לעמוד בדרישות תכנית רע/1010/ב ולקבל את כל היתרי התכנון והבנייה הנדרשים, לרבות פרסום הבקשה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

• הקלות ציבוריות: חשוב לציין כי ניתן לרשום חלקים מקומת הקרקע של הבניין כהקלה לטובת הציבור.

• תיאום עם הרשויות: כאשר מבנה צמוד לאזור שהוא חלק ממערכת הסעת המונים, יהיה צורך בתיאום עם הרשות המתאימה.

מסקנה:

תכנית רע/1010/ב מהווה צעד משמעותי קדימה להתחדשות עירונית ברעננה, ומציבה אתגרים והזדמנויות בפני בעלי הדירות. על ידי הבנת הפרטים של תוכנית זו, הבעלים יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי עתיד הנכסים שלהם. בכלל זה, האם להמשיך בהריסה ובבנייה מחדש בהתאם לתוכנית זו, או לחפש חלופות חלופיות.

אם אתה בעל דירה ברעננה וסבור שהנכס שלך עשוי להיות זכאי לתוכנית רע/1010/ב, אנו ממליצים לך לפנות למשרדנו להתייעצות. צוות עורכי הדין המנוסים שלנו יכול לספק לך את הליווי והתמיכה המשפטיים הדרושים לך כדי לנווט במורכבויות של תוכנית זו ולקבל את הבחירות הטובות ביותר עבור מצבך הייחודי.

כתב ויתור: פוסט זה בבלוג נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אנא התייעצו עם עורך דין מוסמך לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע למצבכם הספציפי.